III 2025 129

III 2025 129Entscheid vom 14. April 2026BesetzungDr.iur. Jeremias Fellmann, VizepräsidentDr.oec. Andreas Risi, RichterIrene Thalmann, Richterinlic.iur. Prisca Reichlin Brügger, GerichtsschreiberinParteienA.________ AGB.________ GmbH,A.________, 8640 Rapperswil,Beschwerdeführerinnen,beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________, 8021 Zürich 1,gegenGemeinderat Freienbach,Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9,Postfach 1260, 6431 Schwyz,Vorinstanzen,E.________,Beschwerdegegner,A.________ AG,Beschwerdeführerin,vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________,B.________ GmbH,A.________,Beschwerdeführerin,vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________,GegenstandPlanungs- und Baurecht (Baubewilligung)Sachverhalt:A.Mit Eingabe vom 27. Mai 2024 reichten die A.________ AG und dieB.________ GmbH das Baugesuch für den Abbruch von Anbauten und einen Neubau an das bestehende Gebäude "Z.________" ein. Das Projekt umfasst den Neubau eines Wohn- und Gewerbehauses mit gesamthaft zwei Gewerbe- sowie neun Wohneinheiten an das bestehende Gebäude. Das Baugrundstück (KTN F.________, I.________strasse, Freienbach) befindet sich in der Kernzone.Mit Schreiben vom 25. Juni 2024 teilte das Bauamt den Baugesuchstellerinnen mit, dass das Projekt die ortsbaulichen Vorgaben in der Kernzone nicht genügend berücksichtige und deshalb eine Ablehnung des Baugesuchs beantragt werde. Am 3. Juli 2024 erhob E.________ (Grundeigentümer des Nachbargrundstückes KTN G.________) Einsprache gegen das Baugesuch. Mit Schreiben vom 11. Juli 2024 hielt auch das kantonale Amt für Raumentwicklung fest, dass keine Baubewilligung in Aussicht gestellt werden könne.Am 26. August 2024 hat die Bauherrschaft Projektanpassungen eingereicht, worüber E.________ vom Bauamt mit Schreiben vom 27. August 2024 informiert wurde. Mit Eingabe vom 16. September 2024 nahm er zur revidierten Baueingabe Stellung.Mit Schreiben vom 25. September 2024 teilte das Bauamt den Baugesuchstellern mit, dass auch für das geänderte Baugesuch keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne und dass verschiedene Unterlagen nachzureichen seien.Am 17. und 18. Oktober 2024 reichten die Baugesuchsteller angepasste Unterlagen ein, worüber E.________ vom Bauamt mit Schreiben vom 21. Oktober 2024 orientiert wurde.B.Nachdem das Amt für Raumentwicklung mit Gesamtentscheid vom 21. No­vember 2024 die kantonale Baubewilligung unter Nebenbestimmungen erteilt hatte, erteilte der Gemeinderat Freienbach mit Beschluss vom 5. Dezember 2024 die Baubewilligung für den Teilabbruch und den Um- und Anbau beim Wohn- und Geschäftshaus unter verschiedenen Auflagen. Für die Nichterfüllung der Steildachpflicht sowie das Parkplatzdefizit wurden eine Ausnahmebewilligung erteilt. Für die fehlende Spiel- und Erholungsfläche wurde eine Ersatzabgabe festgelegt. Die Einsprache von E.________ wurde abgewiesen.C.Gegen die Baubewilligung erhob E.________ Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit dem sinngemässen Antrag, die Baubewilligung sei aufzuheben und die Sache zur weiteren Abklärung an den Gemeinderat zurückzuweisen.Mit Beschluss Nr. 442/2025 vom 3. Juni 2025 (Versand 10.6.2025) hat der Regierungsrat des Kantons Schwyz die Beschwerde im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und den Beschluss Nr. 437 des Gemeinderates Freienbach vom 5. Dezember 2024 sowie den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 21. November 2024 aufgehoben unter Auferlegung der Verfahrenskosten an die Beschwerdegegnerinnen (Baugesuchstellerinnen).D.Gegen diesen Beschluss lassen die A.________ AG und die B.________ GmbH mit Eingabe vom 27. Juni 2025 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen:1.Es sei die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Entscheid aufzuheben.2.Demgemäss seien die Baubewilligung des Gemeinderates Freienbach vom 5. Dezember 2024 sowie der Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 21. November 2024 zu bestätigen, bzw. wiederherzustellen.3.Eventuell sei die Sache mit den erforderlichen Weisungen zur Behandlung der weiteren Rügen und zur neuen Entscheidung an den Regierungsrat zurückzuweisen.4.Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeweges.Zudem stellten die Beschwerdeführer den Antrag, das Beschwerdeverfahren zu sistieren. Den Sistierungsantrag zogen die Beschwerdeführerinnen mit Schreiben vom 18. Juli 2025 wieder zurück mit der Begründung, die Vergleichsverhandlungen seien gescheitert.E.Während der Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde beantragt, ver­zichtet das ARE gemäss Mitteilung vom 24. Juli 2025 auf eine Vernehmlassung. Der Gemeinderat Freienbach lässt mit Eingabe vom 30. Juli 2025 die Gutheissung der Beschwerde beantragen. Die Beschwerdeführer halten in der Eingabe vom 18. August 2025 an ihrem Antrag fest. Der Beschwerdegegner liess sich nicht vernehmen.Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:1.1.1Die Beschwerdeführer rügen in formeller Hinsicht eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, da der Regierungsrat entgegen ihrem Antrag keinen Augenschein durchgeführt habe. Die im Internet zugänglichen Bildaufnahmen würden einen Lokaltermin nicht zu ersetzen vermögen, zumal dabei ergänzende Wortmeldungen möglich seien und bestimmte Standorte gewünscht werden könnten, um die eigene Sichtweise zu untermauern. Zudem sei den Parteien auch keine Gelegenheit eingeräumt worden, sich zu den von Amtes wegen beigezogenen Bildaufnahmen aus dem Internet zu äussern.Auch der Gemeinderat ist der Ansicht, dass vor Ort anlässlich eines Augenscheins geprüft werden müsse, ob das Bauprojekt mit der Umgebung vereinbar sei. Öffentlich zugängliches Bildmaterial genüge dafür nicht. Auch hätten die im Beschluss erwähnten Bilder keinen Eingang in die Akten gehabt.1.2Der Regierungsrat hat auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet mit der Begründung, die für den Entscheid wesentlichen Grundlagen würden sich aus den bei den Akten liegenden Plänen, den Ausführungen der Parteien sowie den im Internet öffentlich zugänglichen Bildaufnahmen des Baugrundstücks und der Umgebungssituation (Google Maps, WebGIS des Kantons Schwyz usw.) ergeben. Im Übrigen bedürfe die Beurteilung der streitigen Rechtsfragen keinen Augenschein.Vernehmlassend ergänzt der Regierungsrat bzw. das Sicherheitsdepartement, die massgebenden Verhältnisse würden sich bereits aus den Planunterlagen ergeben (insbesondere Baupläne und Visualisierung). Die Wuchtigkeit des geplanten Neubaus sei ausserdem sehr gut aus den Ansichtsplänen des Auflageprojekts erkennbar, in welchem die Altbaute noch eingezeichnet sei.1.3Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss

III 2025 129

Entscheid vom 14. April 2026

Besetzung

Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident

Dr.oec. Andreas Risi, RichterIrene Thalmann, Richterin

lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin

Parteien

A.________ AGB.________ GmbH,A.________, 8640 Rapperswil,Beschwerdeführerinnen,beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________, 8021 Zürich 1,gegenGemeinderat Freienbach,Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9,Postfach 1260, 6431 Schwyz,Vorinstanzen,E.________,Beschwerdegegner,

A.________ AGB.________ GmbH,A.________, 8640 Rapperswil,Beschwerdeführerinnen,beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________, 8021 Zürich 1,

A.________ AG

B.________ GmbH,A.________, 8640 Rapperswil,Beschwerdeführerinnen,beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________, 8021 Zürich 1,

gegen

Gemeinderat Freienbach,Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9,Postfach 1260, 6431 Schwyz,Vorinstanzen,E.________,Beschwerdegegner,

Gemeinderat Freienbach,Unterdorfstrasse 9, 8808 Pfäffikon,vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________

Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,

Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9,Postfach 1260, 6431 Schwyz,Vorinstanzen,

E.________,Beschwerdegegner,

A.________ AG,Beschwerdeführerin,vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________,B.________ GmbH,A.________,Beschwerdeführerin,vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. C.________,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)